Wohnung besenrein übergeben

Kurz gesagt: Besenrein heißt, grober Schmutz muss weg

Das Wort kommt aus dem Alltag, nicht aus dem Gesetz. Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht nur, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Absatz 1 BGB). Einen Reinigungsstandard nennt die Vorschrift nicht. Das Wort besenrein taucht erst im Mietvertrag auf, und dort entscheidet sich, was Sie am Übergabetag schulden.³

Steht die Klausel im Vertrag, ist ihr Inhalt geklärt: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sich die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe der Mietwohnung auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt. Das Urteil zieht dafür auch den Duden heran: „mit dem Besen grob gereinigt“. Gemeint ist also das, was ein Besen schafft: loser Schmutz, Spinnweben, Reste vom Auszug. Eine gründliche Reinigung aller Flächen gehört nicht zu dieser Klausel.^{1, 2}

Was das Urteil sagt

In dem Fall, den der Bundesgerichtshof am 28. Juni 2006 entschied (VIII ZR 124/05), verlangte ein Vermieter nach gut vier Jahren Mietzeit unter anderem Schadensersatz für Malerarbeiten, für die Reinigung der Fenster sowie der Küche und des Kellers. Der Mietvertrag bestimmte, dass die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zurückzugeben sind. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage im Wesentlichen ab, der Bundesgerichtshof wies die Revision des Vermieters zurück.^{1, 2}

Der Leitsatz lautet: Die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Eine Verletzung dieser Pflicht hatte das Landgericht nur bei den Spinnweben im Kellerraum angenommen, und der Schaden daraus war mit dem schon vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag abgegolten.²

Muss ich die Fenster putzen?

Das Urteil nimmt die Fenster nicht grundsätzlich aus. Der Bundesgerichtshof hält fest, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Im entschiedenen Fall hatte das Landgericht an den Fenstern keine groben Verschmutzungen festgestellt, deshalb schuldeten die Mieter dort keine Fensterreinigung. Entscheidend ist also nicht die Fläche, sondern der Grad der Verschmutzung: Sichtbar grob verschmutzte Fenster fallen unter besenrein, blank geputzte Scheiben verlangt die Klausel nicht.²

Ein zweiter Punkt des Urteils betrifft Gebrauchsspuren. Ablagerungen durch Rauchen während der Mietzeit wertete das Gericht nicht als vertragswidrig, solange der Vertrag das Rauchen nicht wirksam einschränkt. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Normale Abnutzung ist damit etwas anderes als grober Schmutz.^{1, 4}

Was im Mietvertrag anders stehen kann

Lesen Sie die Klausel zur Rückgabe wörtlich, nicht aus der Erinnerung. Drei Fassungen kommen in der Praxis vor:

• Keine Angabe zum Zustand: Dann bleibt es bei der gesetzlichen Rückgabepflicht aus § 546 BGB, die keinen Reinigungsstandard nennt. Ob und welche Reinigung ein Vermieter in diesem Fall verlangen kann, beurteilt dieser Artikel nicht.
• Besenrein: der Maßstab aus dem Urteil. Grober Schmutz muss weg, mehr nicht.
• Eine weitergehende Formulierung, etwa „gereinigt“, „in sauberem Zustand“ oder eine Liste einzelner Arbeiten bis zum Fensterputzen: Hier steht mehr im Vertrag als besenrein. Ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt von ihrer Fassung ab und war nicht Gegenstand des Urteils von 2006. Nehmen Sie sie ernst und klären Sie Zweifel vor dem Termin, nicht am Übergabetag.

Quellen^{3, 1}

Oft steht neben der Reinigung eine Klausel zu Schönheitsreparaturen. Das ist ein eigenes Thema: Streichen und Tapezieren sind keine Reinigung, und besenrein sagt darüber nichts. Im selben Urteil hielt der Bundesgerichtshof die Klauseln des dort verwendeten Formularmietvertrags zu Schönheitsreparaturen und zur Renovierung bei Auszug für unwirksam, weil sie starre Fristen von drei und fünf Jahren vorsahen; an ihre Stelle trat die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung. Was das für Ihren Vertrag bedeutet, lässt sich nur an dessen Wortlaut prüfen.¹

Das Übergabeprotokoll ist kein Ersatz für den Vertrag, aber das einzige Dokument, das den Zustand am Tag der Rückgabe beschreibt. Gehen Sie jeden Raum gemeinsam durch, lassen Sie Einwände wörtlich aufnehmen und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht selbst gesehen haben. Eine Kopie nehmen Sie mit.

Checkliste vor der Übergabe

Die Reihenfolge zählt mehr als die Gründlichkeit: erst räumen, dann reinigen, dann dokumentieren. Wer in anderer Reihenfolge arbeitet, reinigt zweimal.

Wann eine Endreinigung sinnvoll ist

Kann der Vermieter eine Endreinigung verlangen? Nur, wenn der Vertrag sie trägt. Eine Reinigung durch eine Firma ist deshalb eine Entscheidung, keine Pflicht. Sie lohnt sich in vier Situationen:

• Der Vertrag verlangt mehr als besenrein, und die Liste der Arbeiten ist lang.
• Die Wohnung ist nach vielen Jahren, mit Haustieren oder nach einer Renovierung stark verschmutzt.
• Bis zur Übergabe bleiben nur Tage, und der Umzug läuft parallel.
• Sie wohnen schon weit weg oder übergeben als Erbin oder Erbe eine Wohnung, die Sie selbst kaum kennen.

Dagegen spricht wenig, wenn die Wohnung klein ist, Sie Zeit haben und der Vertrag nur besenrein verlangt: Dann reichen Besen, Eimer und ein Nachmittag. Entscheiden Sie am Zustand der Wohnung und am Kalender, nicht aus Sorge vor dem Termin.

Beauftragen Sie eine Reinigung, legen Sie den Umfang entlang der Vertragsklausel fest: Was dort steht, kommt auf die Liste, dazu die Stellen, die Ihnen selbst auffallen. Eine Reinigungsfirma stellt den vereinbarten Zustand her, sie entscheidet nicht, ob die Übergabe vertragsgemäß ist. Das beurteilen Vermieter und Mieter, im Streit ein Gericht. GlanzFix sagt deshalb keinen bestimmten Übergabezustand zu und bewertet Ihren Mietvertrag nicht.

Reste in der Wohnung: Räumen vor der Übergabe

Eine Übergabe scheitert selten am Staub und oft an den Dingen, die noch da sind: der Schrank im Keller, Farbeimer auf dem Dachboden, der Kühlschrank, den niemand mitnehmen wollte. Zurückgelassene Sachen gehören nicht zum Zustand besenrein, sie sind das Gegenteil davon.

Was passiert mit zurückgelassenen Sachen? Rechtlich beurteilt dieser Artikel das nicht. Praktisch heißt es: Alles, was Sie nicht ausdrücklich und schriftlich hinterlassen dürfen, muss raus, sonst wird es am Übergabetag zur Streitfrage. Fragen Sie den Nachmieter früh, ob er Küche, Lampen oder Regale übernimmt, und lassen Sie sich das bestätigen.

Ein Beispiel aus dem Alltag: Die Übergabe ist in einer Woche, der Umzug ist durch, aber Kellerabteil und Dachboden sind noch voll. Dann wird zuerst geräumt und erst danach gereinigt. Bei kleinen Mengen reicht der kommunale Sperrmüll, wenn der Termin passt; wann das der Fall ist, zeigt Sperrmüll oder Entrümpelungsfirma?. Bei vollen Nebenräumen und knappem Termin können Sie die Entrümpelung bei GlanzFix anfragen und die anschließende Reinigung auf Wunsch mit anfragen.

Übergeben Sie als Erbin oder Erbe eine ganze Wohnung, ist das meist keine Entrümpelung, sondern eine Haushaltsauflösung. Was davor zu klären ist, vom Mietvertrag bis zu den Unterlagen, steht in Haushaltsauflösung nach einem Todesfall.

Umzug und Reinigung zusammen anfragen

Lassen sich Umzug und Reinigung zusammen anfragen? Ja. Die Endreinigung der alten Wohnung können Sie bei GlanzFix zusammen mit dem Umzug anfragen und erhalten ein individuelles Angebot für beides. Ebenso lässt sich zu einer Entrümpelung oder Haushaltsauflösung die anschließende Reinigung mit anfragen. Die Reinigung allein ist als Grundreinigung anfragbar.

Damit das Angebot zu Ihrer Wohnung passt, braucht es wenige Angaben:

• Wohnungsgröße, Zahl der Zimmer und Etage
• Zustand der Wohnung, am besten mit Fotos von Böden, Bad und Küche
• Übergabetermin und, falls vorhanden, Umzugstermin
• Die Klausel zur Rückgabe aus dem Mietvertrag im Wortlaut
• Ob Keller, Dachboden oder Garage mit geräumt werden sollen
• Ob Fenster oder Einbauschränke zur Reinigung dazugehören sollen

Wie ein Umzugsangebot zustande kommt und was darin stehen sollte, erklärt Was kostet ein Umzug?. Für die Reinigung zur Übergabe gilt dasselbe Prinzip: kein Preis ohne Angaben zur Wohnung, dafür ein Angebot, das den Zustand und den Termin kennt.