Haushaltsauflösung nach einem Todesfall

Das Wichtigste zuerst

Nach einem Todesfall muss die Wohnung nicht in den ersten Tagen leer sein. Zwei Dinge sollten trotzdem früh geklärt werden, weil daran Fristen hängen: wer erbt und was mit dem Mietvertrag geschieht. Alles andere kann in Ruhe folgen.

Die ersten Tage: was geht, ohne etwas zu entscheiden

Manches sollte schnell geschehen, ohne dass damit über den Nachlass entschieden wird. Es geht darum, die Wohnung zu sichern, nicht darum, sie zu leeren.

• Fenster, Herd und Wasser prüfen, verderbliche Lebensmittel entsorgen.
• Post sammeln und an einem Ort aufbewahren.
• Klären, wer Schlüssel hat, und die Schlüssel zusammenführen.
• Pflanzen und Haustiere versorgen.
• Nichts verkaufen, verschenken oder wegwerfen, was einen Wert haben oder später gebraucht werden könnte.

Handy, Computer und Unterlagen bleiben dabei unangetastet. Oft finden sich darin Hinweise auf Verträge, die später gebraucht werden.

Vor dem Räumen: Erbe klären, Unterlagen sichern

Warum Sie nicht sofort räumen sollten

Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über, also auch der Hausrat in der Wohnung. Was weggegeben wird, gehört jemandem. Sind die Erben noch nicht klar, entscheidet beim Räumen womöglich die falsche Person.¹

Besorgt der Erbe vor der Ausschlagung erbschaftliche Geschäfte, ist er demjenigen gegenüber, der Erbe wird, wie ein Geschäftsführer ohne Auftrag berechtigt und verpflichtet (§ 1959 Absatz 1 BGB). Eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand bleibt trotz Ausschlagung wirksam, wenn sie nicht ohne Nachteil für den Nachlass verschoben werden konnte (§ 1959 Absatz 2 BGB). Das spricht dafür, vor der Klärung nur zu sichern, was nicht warten kann.⁴

Wer die Erbschaft angenommen hat, kann nicht mehr ausschlagen (§ 1943 BGB). § 1943 BGB zählt nicht auf, welche Handlungen als Annahme gelten. Wenn eine Ausschlagung für Sie infrage kommt, fragen Sie deshalb vor dem ersten Räumtag beim Nachlassgericht nach. Das ist auch deshalb wichtig, weil der Erbe für die Nachlassverbindlichkeiten haftet, zu denen die Schulden des Verstorbenen gehören (§ 1967 BGB). Die Haftung beschränkt sich auf den Nachlass, wenn eine Nachlassverwaltung angeordnet oder das Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet ist (§ 1975 BGB).^{2, 6, 7}

Ausschlagungsfrist und Nachlassgericht

Die Ausschlagung ist in der Regel nur binnen sechs Wochen möglich. Läuft die Frist ab, gilt die Erbschaft als angenommen. Solange die Erben unbekannt sind oder nicht angenommen haben, sichert das Nachlassgericht bei Bedarf den Nachlass, etwa durch Siegel, die Hinterlegung von Wertsachen oder ein Nachlassverzeichnis, und kann einen Nachlasspfleger bestellen.^{3, 2, 5}

Wenn eine Ausschlagung infrage kommt

Sind Schulden im Nachlass zu vermuten oder ist die Lage unklar, gilt besonders: erst fragen, dann handeln. Solange die Frist läuft, ist die Entscheidung noch offen, und mit jedem weggegebenen Stück wird die Lage schwerer zu überblicken. Wie die Ausschlagung erklärt wird, erfahren Sie beim Nachlassgericht.^{3, 6}

Das heißt nicht, dass Sie die Wohnung sich selbst überlassen sollen. Was nicht warten kann, bleibt zu sichern. Klären Sie mit dem Nachlassgericht oder einer Rechtsberatung, was darüber hinaus in Ihrem Fall möglich ist, bevor ein Räumtermin vereinbart wird.

Mietwohnung: wer den Vertrag fortführt, wer kündigen darf

Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod. Lebte der Ehegatte oder Lebenspartner im Haushalt, tritt er in den Vertrag ein, sonst Kinder oder andere Haushaltsangehörige. Sie können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen (§ 563 BGB).⁸

Tritt niemand ein, wird der Vertrag mit dem Erben fortgesetzt. Erbe und Vermieter können dann innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eintritt oder fortsetzt (§ 564 BGB).⁹

Ein Beispiel: Erfährt der Erbe an einem 10. März vom Tod und davon, dass niemand in den Mietvertrag eingetreten ist, läuft die Monatsfrist etwa bis zum 10. April. Danach besteht dieses besondere Kündigungsrecht nicht mehr, und mit der Kündigung beginnt erst die gesetzliche Frist.

Praktisch heißt das: Der Vertrag läuft weiter, bis er wirksam beendet ist. Sprechen Sie den Vermieter deshalb früh an, auch wenn noch nicht alles geklärt ist. Ein späterer Auszugstermin bestimmt dann, bis wann die Wohnung geräumt sein muss. Bei einer eigenen Immobilie entfällt diese Frist, die Frage nach den Erben bleibt.

Sortieren: was bleibt, was geht

Sortieren ist der Teil, der am längsten dauert und den niemand für Sie entscheiden kann. Nehmen Sie sich dafür Zeit, bevor jemand zum Räumen kommt.

• Behalten: Andenken, Fotos, Dokumente und alles, worüber sich die Familie einigen möchte. Sind mehrere Personen Erben, stimmen Sie das vorher untereinander ab.
• Weitergeben: Brauchbares für Familie, Nachbarn oder gemeinnützige Stellen.
• Entsorgen: Der Rest. Für einzelne Möbel kann der kommunale Sperrmüll reichen, das erklärt der Artikel Sperrmüll oder Entrümpelungsfirma?.

Papiere verdienen besondere Vorsicht. Legen Sie zunächst alles Beschriebene in einen Karton und sehen Sie es später in Ruhe durch, statt beim Räumen zu entscheiden. Das gilt auch für Schubladen, Taschen und Bücher, in denen sich oft Einzelnes findet.

Teilen Sie die Arbeit in Etappen auf: ein Raum, ein Nachmittag. Markieren Sie am Ende klar, was bleibt, zum Beispiel in einem eigenen Raum. Das schützt vor Missverständnissen.

Der Ablauf mit einem Dienstleister

Wer erbt und was mit dem Mietvertrag geschieht, klärt eine Räumfirma nicht, das bleibt Sache der Angehörigen. Ob sie Wertsachen oder Unterlagen sucht oder aussortiert, steht im Angebot. Verlassen Sie sich nicht darauf, sondern sichern Sie beides vorher selbst.

Wenn Sie weit weg wohnen

Vieles lässt sich mit einem oder zwei Besuchen und dem Telefon erledigen. Am ersten Tag sichern Sie Unterlagen und Wertsachen und fotografieren alle Räume. Den Vermieter erreichen Sie schriftlich, die Anfrage an einen Dienstleister läuft über Fotos und Angaben.

Ob jemand beim Räumen dabei sein muss und wie die Schlüssel übergeben werden, klären Sie vorher ausdrücklich. Halten Sie schriftlich fest, was bleibt und was mitgenommen wird, denn dann muss am Tag selbst niemand raten.

Übergabe an Vermieter oder Käufer

Nach dem Ende des Mietverhältnisses ist die Wohnung zurückzugeben (§ 546 BGB). Ein bestimmter Reinigungsstandard steht dort nicht, entscheidend ist der Mietvertrag. Steht darin, dass die Wohnung besenrein zurückzugeben ist, beschränkt sich das nach dem Bundesgerichtshof auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (Urteil vom 28. Juni 2006, VIII ZR 124/05).^{11, 12}

Vereinbaren Sie einen Termin, halten Sie den Zustand mit Fotos fest und lassen Sie sich die Rückgabe der Schlüssel bestätigen. Bei einem Verkauf gilt, was im Kaufvertrag zum Zustand der Räume steht.

Was Angehörige oft zu spät fragen

• Läuft die Miete weiter? Ja, der Vertrag endet nicht von selbst. Sprechen Sie deshalb früh mit dem Vermieter.
• Muss ich beim Räumen dabei sein? Das ist keine rechtliche Frage, sondern eine der Absprache. Klären Sie es vorher.
• Was kostet das, und wer zahlt? Das erklärt der Artikel Was kostet eine Haushaltsauflösung?.
• An wen wende ich mich bei Fragen zum Erbe? An das Nachlassgericht oder eine Rechtsberatung.